□周玉忠
  名人
  《廣州市社區公共服務設施設置標準(修訂)》(下稱“標準”)昨日向公眾徵詢意見,規定社區公共服務設施面積約占住宅建築面積近11%,提高了近一倍,這引發了可能大幅提高購貸款房者成本的擔憂。之所以如此,是因為長期以來,在社區公共設施建設問題上,政府與市場關係錯位所致。
  首先,應明確社區配套設施的種類和性質。這是判定投資主體、建設體制和產權歸屬的關鍵所在。狹義而言,社區公共設施是專指政府投資管理、服務於社區需要的學校、居委會、醫院、垃圾站等配套設施。但標準所稱的“社區公共設施”包括了“商業服務類設施”在內,所列“商業服務類設施”包羅萬象,包括農貿(肉菜)市場、綜合百貨、超市、餐飲、中西藥店、書報、銀行、儲蓄所、小型影視廳、電信營業所、美容、綜合修理等。很顯然烤肉,從狹義上看,上述“商業服務類設施”並非公共設施。實際上,依物權法,還有屬於業主共有的配套設施,如物業服務用房、小區空餘土地上的停車位等等。由此可見,社區存在三種形式的配套設施,即(政府)公共設施、商業(配套)設施以及業主共有設施。
  其次,應對不同性質配套設施適用不同規則。眾所周知,土地出讓是以土地使用權為標的的民事買賣行為,城市規信用貸款劃是為實現公共目的行政行為,社區配套設施建設則是為了滿足城市居民生活的基本需要。與之相適應,三者應遵循不同的準則:土地出讓實行價高者得市場法則,規划行為要求依法行政,配套建設則呼喚政府與市場的有機結合。但長期以來,政府混淆了國有土地所有權代表者、公共利益守護者和憲法法律執行者的角色,習慣於將自身建設責任、規劃調整的權力與土地出讓生意三者糅合在一起打包處理,模糊了政府與市場的邊界。
  公共設建築設計施屬於政府應當提供的社會公共產品,應由財政投資並由官方機構或其授權管理。就此而言,政府的職責是基於公共立場確定規劃,對此獨立確定發包條件,能夠獨立建設的應按照政府投資項目程序進行;不能獨立建設的,方可交由開發單位代建。但無論如何,社區公共設施投資不能成為一筆糊塗賬,並應納入人大監管範圍。而對於商業和業主共有配套設施,政府應保持規劃透明性、可預見性和持續性,其他應交由市場調整。
  第三,配建成本增加可否轉移取決於市場而非分攤本身。屬於業主共有部分配建面積的擴大的確提升了建造成本,但同時也改善了生活品質和共有產權份額,這一成本轉移給購房人承擔是理所當然。需要指出的是,傳統的分攤面積範圍與物權法規定的共有物業的範圍並不一致,分攤的面積必定屬於共有物業,但共有物業卻並不限於分攤範圍之內,如小區內不屬於各棟建築用地範圍內的空餘用地,以及物業服務用房等屬於業主共有卻不分攤。可見,以分攤來認定共有物業的產權歸屬顯然是不科學的,也不符合物權法的精神。因此,只要合理區分三種不同配建的性質,票貼準確發揮政府職能與市場決定性作用,特別是通過規劃確定業主共有部分配套設施的範圍,那麼房價本身就依然是屬於市場選擇的結果。否則,擔心因配套建設成本增大導致購房人的負擔提升將可能成為現實。(作者是廣州知名律師)
  周玉忠  (原標題:社區公共設施增加,須防真的推高樓價)
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