繁花盛放

　　專題撰文/張秀欽
　　限購併沒有將投資客從樓市裡“掃地出門”，無論市中心還是外圍區域的樓盤，時時都能看到投資客的身影。投資客的頑強以及他們口袋里紅彤彤的人民幣，無疑捕獲了開發商的“芳心”。開發商窮盡辦法，期望讓更多買家“到碗里來”，因此我們可以看到今年針對投資客的小戶型產品不斷。
　　PK對象：
　　中心城區中心城區外圍區域
　　小面積住宅小面積商務公寓小面積住宅組團
　　時長：5年
　　價格漲幅
　　最高74%，最高105%，最高108%，
　　最低20%。最低44%。最低55%。
　　PK實錄
　　中心城區
　　小面積住宅
　　中心區住宅代表1
　　東方都會廣場上寓
　　5年房價漲幅
　　108%
　　2010年二手均價：16770元/平方米
　　2014年二手均價：34884元/平方米
　　在天河公園周邊，東方都會廣場上寓屬於規模最小的樓盤之一，該樓盤總貨量不足600套，樓盤配套設施也不多。該樓盤的特點之一，就是全部產品均為小複式，層高4.5米，其中一層高2.15米，二層高2.35米，客廳雙中空。在天河公園周邊，有類似產品的就是理想青年薈。
　　東方都會廣場上寓臨近暨南大學、華南師範大學等高校，周邊還有眾多創業園，創意型公司很多，這些公司大部分喜歡租用東方都會廣場上寓這種小複式辦公；此外，東方都會廣場上寓還臨近珠江新城、天河北等商務區，在商務區上班的白領也喜歡租住小複式房子。租賃需求的旺盛，帶動了租金的上升；租金的上升，吸引著眾多投資客；更多投資客的到來，又推動了售價的上升。因此，東方都會廣場上寓房價從2010年以來就一直上升，特別是2013年，其整體均價上升了6690元/平方米，升幅接近三成。
　　東方都會廣場上寓屬於天府路小學的地段生，對口初中則是113中東方校區，樓盤是名校學位盤，加上產品面積較小，總價相對較低，所以也吸引了很多追求名校學位的買家。
　　追求者眾，難怪東方都會廣場上寓房價5年漲幅能達到108%。
　　中心區住宅代表2
　　愛都銘軒
　　5年房價漲幅：
　　81%
　　2010年二手均價：12969元/平方米
　　2014年二手均價：23538元/平方米
　　滿堂紅提供的數據顯示，最近5年愛都銘軒的房價幾乎每年每平方米上升兩三千元。滿堂紅英華分店店長陳春紅介紹，從2010年到現在，愛都銘軒的房價基本漲了一倍。陳春紅說，2013年在大市的帶動之下，愛都銘軒的房價漲幅近5年來最大。目前，愛都銘軒放售盤源較多，接手的投資客也多，轉手速度比較快，40多平方米和70多平方米的單位最受歡迎。投資者可之所以喜歡接手愛都銘軒，是因為其租金收入不錯，據介紹，愛都銘軒目前單間月租金能有2500元，一房一廳月租達到2700-2800元。
　　對於愛都銘軒最近5年的房價漲幅，陳春紅並不認為很大，因為周邊一些樓盤的漲幅更大，愛都銘軒只是跟隨了整個大市的步伐，並沒有非常突出。陳春紅分析，愛都銘軒並不是園林小區，相關配套太少，影響了其價格的上升速度。
　　中心區住宅代表3
　　星匯國際
　　5年房價漲幅：
　　73%
　　2010年二手均價：17699元/平方米
　　2014年二手均價：30669元/平方米
　　星匯國際屬於珠江新城較早期的樓盤，當時珠江新城還沒有顯露CBD本色，居住氛圍並不濃厚，辦公氛圍也不濃厚，所以，規模較小的星匯國際並沒有將產品改成同一類，而是一棟為住宅式的公寓，一棟為寫字樓，以至於現在也有人問，星匯國際到底是住宅還是寫字樓？定位模糊，導致樓盤均價直到今年上半年才突破3萬元/平方米大關，這在中心城區樓盤中表現並不算突出。
　　現在價格不高，為何5年房價還是有七成多的漲幅？那是因為5年前的起點低。2010年時，星匯國際售價才17699元/平方米，當時區域內小面積住宅、商務公寓的售價多在2萬元/平方米以上，星匯國際售價低了一大截。2011年之後，因為亞運會而成熟的珠江新城房價開始突飛猛進，在大市的拉動下，產品素質較高、物業管理也比較好的星匯國際價格也水漲船高，並且向珠江新城的平均水準靠攏。5年時間，星匯國際房價漲幅達到七成多，這不僅比珠江新城住宅類型的鉑林國際公寓多出10多個百分點，比區域內的商務公寓富力史丹尼國際公寓更高出50多個百分點。
　　中心區住宅代表4
　　嘉裕禮頓陽光
　　5年房價漲幅：
　　60%
　　2010年二手均價：22607元/平方米
　　2014年二手均價：36162元/平方米
　　在珠江新城，主打酒店式公寓的產品眾多，嘉裕禮頓陽光能突圍而出，在最近5年時間里房價上漲了60%，已屬不易。樓盤售價在2011年上升比較快，其漲幅達到23%，其後漲幅逐漸回落。
　　嘉裕禮頓陽光西塔為商務星級酒店，東塔、中塔才是對外出售的酒店公寓，公寓總貨量近600套，帶裝修，主力戶型為30-40平方米的單身公寓和50到60平方米不等的一房一廳，占總貨量的80%左右。單看產品，嘉裕禮頓陽光並沒有太多亮眼的地方。該樓盤的特色就是其管理，樓盤的公寓部分由酒店原班人馬提供“金鑰匙”物管服務。
　　嘉裕禮頓陽光在2011年有較大幅度上升之後逐漸回落，一方面是因為珠江新城的公寓越來越多，競爭日趨激烈；另一方面，由酒店原班人馬提供物管服務的公寓也越來越多，嘉裕禮頓陽光“金鑰匙”物管服務的特點就沒有那麼大的吸引力了。
　　中心區住宅代表5
　　好世界公寓
　　5年房價漲幅：
　　60%
　　2010年二手均價：23253元/平方米
　　2014年二手均價：37209元/平方米
　　因為位於花園酒店周邊一帶，配套完善，所以好世界公寓一直受投資客的關註。滿堂紅建設大馬路分店店長吳文俊介紹，好世界公寓是住宅式公寓，有名校學位，其價格一直以來穩步上揚。從滿堂紅提供的數據來看，其二手售價在2013年首次突破3萬元/平方米大關。吳文俊說，因為2013年廣州的調控政策，導致樓盤去年下半年房價上升幅度有所放緩，即使如此，也不妨礙樓盤的二手均價沖新高。從滿堂紅提供的數據來看，今年上半年好世界公寓房價又有所抬頭，比去年價格上漲了近23個百分點，更直指4萬元/平方米大關。
　　吳文俊說，老城區的房子抗跌性很好，就算未來二手成交越來越慘淡，也不用擔心好世界公寓房價會下降，除非有些單位業主非常“等錢使”。
　　中心區住宅代表6
　　鉑林國際公寓：
　　5年房價漲幅：
　　58%
　　2010年二手均價：25250元/平方米
　　2014年二手均價：39819元/平方米
　　很多年前，鉑林國際公寓所在的地塊曾是珠江新城公開出讓的最後一幅宅地，只是後來因為又出讓了其他的一些宅地，才打破了鉑林國際公寓“最後”的名號。
　　鉑林國際公寓位於珠江新城西區，該片區也是廣州小面積公寓最為集中的區域，競爭激烈。鉑林國際公寓其中一棟為小複式單位，屬於珠江新城比較少見的產品，一直受租客歡迎，因此二手買賣也比較活躍。身處CBD的鉑林國際公寓起點比較高，2010年，其二手均價就已經到了2.5萬元/平方米的水平，2012年更突破3萬元/平方米大關，今年上半年，其售價更接近4萬元/平方米，水平已經接近珠江新城部分一手在售樓盤。
　　2008年，珠江新城房價開始出現下滑，有投資客當時入手了一套40多平方米的單位，售價約1.6萬元/平方米，現在房價已經不止翻番。該投資客現在常常後悔說，當時手頭也有閑錢，如果多買幾套，現在就不止賺那麼“一點點”了。
　　中心區住宅代表7
　　錦駿華庭
　　5年房價漲幅：
　　55%
　　2010年二手均價：18455元/平方米
　　2014年二手均價：28534元/平方米
　　濱江東為豪宅區，以大戶型單位為主，小戶型為主的錦駿華庭在濱江東算是異類。在濱江東一帶，產品和其比較類似的是珠江新岸公寓。珠江新岸公寓樓齡比較新，錦駿華庭的二手售價較高。
　　錦駿華庭售價在2011年衝上2萬元/平方米大關，可惜，現在還沒能突破3萬元/平方米大關。有中介人士覺得，今年整個樓市都在調整，一手樓價下滑，導致二手價格上升的幅度有所放緩，錦駿華庭均價今年突破3萬元/平方米的可能性不大，明年突破則不成問題。
　　錦駿華庭位於濱江東路南邊，不是一線江景單位。不過，樓盤靠近中大，高校區旁邊的小戶型單位一向深受投資客追捧。樓盤所在的濱江東、下渡路一帶，有眾多銀行，各式各樣食肆，配套完善；樓盤內的小區會所有一系列康體娛樂休閑配套設施，屬於內外配套都很完善的小區。因此，就算今年樓市整體環境不好，樓盤今年上半年的均價比去年還是上升了17%。
　　小戶型能話事
　　小面積住宅是首選不能小覷
　　開發商今年活得如何？
　　小戶型能話事
　　來自克而瑞的數據顯示，今年1-5月份，廣州新增商務公寓套數就達到8452套，並且以小面積產品為主，套均面積64平方米。下半年，該類型產品的新增估計還會在6000套左右，供應量依然很大。
　　開發商不僅拋出商務公寓引誘投資客，還拋出小面積住宅。下半年新增供應中，小戶型住宅占比會進一步增加。現在大戶型市場基本沒戲，中等面積市場受限於高房價，開發商下半年能否活得滋潤，小戶型能否誘惑消費者成功是關鍵。
　　中心區
　　小面積住宅是首選
　　面對如此多的誘惑，消費者應該抱起哪個“美人”，中心城區小戶型住宅樓盤？中心城區小面積商務公寓？還是外圍區域小面積住宅組團？
　　作為資深的投資人士，李詠給出了自己的建議，首選是中心城區的小面積住宅，次選是中心城區的小面積商務公寓，然後才是外圍區域的小面積住宅，最後是外圍區域的小面積商務公寓。總結起來就是先中心區再外圍區域，先住宅後商務公寓。李詠回憶說，2008年，有朋友買了天河珠江新城商務性質的富力史丹尼國際公寓，有朋友買了同一區域內住宅性質的鉑林國際公寓，前者單價1.5萬元/平方米，後者1.6萬元/平方米，兩個價格相差不大，總價也接近，但是到了現在，後者每平方米的售價比前者要高出8000多元。“買了富力史丹尼國際公寓的朋友腸子都悔青了。”李詠說，從2004年到2013年，不少市中心小面積房子價格漲了四五倍，郊區小面積房子價格不過上升2.5倍-3倍。
　　外圍區域小面積住宅組團
　　不能小覷
　　資深投資人士的感受如此，數據反映的情況是否同樣如此？
　　非也。在最近5年的價格漲幅PK中，中心城區小戶型住宅樓盤、外圍區域小面積住宅組團完爆中心城區小面積商務公寓，商務公寓漲幅遠沒有住宅大；中心城區小戶型住宅樓盤與外圍區域小面積住宅組團則不相上下。滿堂紅提供的數據顯示，中心城區小面積住宅的最高漲幅108%，外圍區域小面積住宅組團也有105%，這正如中國的沉魚落雁羞花閉月，你不能判斷說誰比誰更漂亮，你只能說你更喜歡誰。
　　小戶型競賽
　　遠沒有結束
　　不同的是，你擁有這些“美人”的代價有差別。外圍區域的小面積住宅，2萬元/平方米以上的不多；中心區域的小面積住宅，3萬元/平方米以下的很少。同樣買個60平方米的房子，同樣首付三成，外圍區域的首付是36萬元，中心城區54萬元。
　　“超人”李嘉誠說，房地產的價值在於地段、地段還是地段，這也成了很多消費者買房時的“寶典”。現在看來，“寶典”也有失效時，地段並非房地產價值的唯一因素，產品也是——至少最近5年是。
　　至於“在房價下跌周期外圍區域小面積住宅價格下跌幅度會不會更大”的問題，等下跌周期結束了我們再來討論。
　　張秀欽　　（原標題：外圍小戶型升得快）